Wie op een verhuurplatform zoekt naar een appartement of studio, denkt misschien niet direct aan een koopwoning. Toch overweegt een groeiend deel van de huurders in Nederland de overstap naar kopen. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector lag begin 2025 boven de 1.300 euro per maand, waardoor een hypotheek voor sommige huurders inmiddels goedkoper uitpakt.

De stap van huren naar kopen voelt voor veel mensen als een flinke sprong. Er komt meer bij kijken dan alleen een maandelijkse hypotheeklast berekenen. Denk aan notariskosten, taxatiekosten, eventuele verbouwingen en het oversluiten van bestaande schulden.

Veel huurders die willen kopen, hebben nog een persoonlijke lening lopen. Zo’n bestaande schuld heeft direct invloed op het bedrag dat je kunt lenen voor een hypotheek. Wie zich hierover wil orienteren, vindt meer informatie op de website van Slimmehypotheek.nl over de mogelijkheden om een persoonlijke lening over te sluiten naar een hypotheek.

Wat een bestaande lening betekent voor je maximale hypotheek

Een persoonlijke lening verlaagt je maximale hypotheek, soms met tienduizenden euro’s. Hypotheekverstrekkers kijken namelijk niet alleen naar je bruto-inkomen, maar ook naar je maandelijkse verplichtingen. Bij een persoonlijke lening van 10.000 euro kan je maximale hypotheek al met 30.000 tot 40.000 euro dalen, afhankelijk van de rente en looptijd van die lening.

Wat veel mensen niet weten: het is onder voorwaarden mogelijk om een persoonlijke lening mee te financieren in je hypotheek. De maandlasten worden daardoor vaak lager, omdat de hypotheekrente doorgaans een stuk lager ligt dan de rente op een consumptief krediet. Volgens de meest recente rentecijfers van het Nibud ligt de gemiddelde hypotheekrente in 2025 rond de 4%, terwijl persoonlijke leningen al snel 6 tot 9% kosten.

Niet elke geldverstrekker staat het oversluiten van een lening naar een hypotheek toe. Een onafhankelijk hypotheekadviseur die tientallen aanbieders vergelijkt, kan uitzoeken welke partij dit wel mogelijk maakt en onder welke voorwaarden.

Starters en flexwerkers in een lastige positie

De Nederlandse woningmarkt is niet voor iedereen even toegankelijk. Starters zonder spaargeld, zzp’ers met wisselend inkomen en flexwerkers met een jaarcontract lopen regelmatig tegen afwijzingen aan bij traditionele banken. Sinds 2024 accepteren weliswaar meer geldverstrekkers flexibele inkomensvormen, maar de bewijslast ligt volledig bij de aanvrager.

Voor zzp’ers geldt dat ze doorgaans minimaal drie volledige jaarrekeningen moeten overleggen. Dat is een harde eis bij vrijwel alle hypotheekverstrekkers in Nederland. Flexwerkers met een uitzendcontract of tijdelijk contract kunnen via een intentieverklaring van hun werkgever soms toch in aanmerking komen voor een volledige hypotheek.

Een studieschuld speelt eveneens mee. Bij DUO geregistreerde schulden worden door geldverstrekkers meegerekend, ook als je nog niet aan het aflossen bent. Adviseurs van partijen als Slimmehypotheek.nl, die vanuit Enschede landelijk opereren, richten zich specifiek op dit soort complexere dossiers waarin meerdere factoren samenkomen.

Verduurzaming meefinancieren bij aankoop

Wie een woning koopt met een slecht energielabel, kan tot 20.000 euro extra lenen voor verduurzamingsmaatregelen. Dit bedrag valt buiten de reguliere leennormen en is bedoeld voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Voorwaarde is wel dat de maatregelen aantoonbaar binnen een bepaalde termijn na aankoop worden uitgevoerd.

Steeds meer hypotheekadviseurs nemen verduurzaming standaard mee in het adviesgesprek. Dat is logisch: de energiekosten van een woning met label G kunnen honderden euro’s per maand hoger liggen dan bij label A. De investering in verduurzaming verdient zich daardoor vaak binnen vijf tot acht jaar terug, blijkt uit berekeningen van Milieu Centraal.

Bij online hypotheekadviseurs kun je vaak via een videogesprek of WhatsApp al een eerste inschatting krijgen van de mogelijkheden rondom verduurzaming. Dat maakt de drempel laag voor huurders die nog aan het orienteren zijn.

Starterslening en familieoverwaarde als springplank

Niet elke starter staat er financieel alleen voor. In veel gemeenten is een starterslening beschikbaar via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Deze renteloze lening overbrugt het verschil tussen de koopprijs en het bedrag dat je maximaal kunt lenen bij een reguliere hypotheekverstrekker.

Een andere optie is het benutten van overwaarde van familieleden. Ouders die zelf een koopwoning hebben met overwaarde, kunnen via een familiehypotheek bijdragen aan de aankoop van hun kind. Dit moet zorgvuldig worden vastgelegd bij een notaris om fiscale problemen te voorkomen.

Het hypotheeklandschap biedt in 2025 meer opties dan vijf jaar geleden, maar is tegelijkertijd ingewikkelder geworden. Voor huurders die de overstap overwegen, loont het om al vroeg in het proces een orienterend gesprek aan te gaan met een onafhankelijk adviseur die verder kijkt dan alleen het rentepercentage.