Je zit op een verjaardag en iemand vertelt dat hij een appartement verhuurt. Aankoopprijs \u20ac 300.000, huur \u20ac 1.400 per maand. “Dat is bijna 5,6% rendement”, zegt hij, “waar krijg je dat nog?”<\/p>\n\n\n\n
Hij heeft gelijk. En hij zit er tegelijk fors naast.<\/p>\n\n\n\n
Want 5,6% is het brutorendement, en dat getal doet precies \u00e9\u00e9n ding: het meet je jaarhuur af tegen de vraagprijs. Alles wat daarna gebeurt, de aankoopkosten, de exploitatie, de fiscus en de financiering, zit er niet in. In dit artikel rekenen we hetzelfde appartement laag voor laag door, met de cijfers van 2026. Aan het eind weet je welk getal je aan die verjaardagstafel had moeten noemen.
Laag 1: je investering is niet de vraagprijs
Je rendement bereken je over wat het pand je gekost heeft, niet over wat er op Funda stond.
Voor een woning die je gaat verhuren betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dat is goed nieuws: tot en met 2025 was dat nog 10,4%. Op \u20ac 300.000 scheelt die verlaging je \u20ac 7.200. Let op de reikwijdte: het lage tarief van 2% en de startersvrijstelling gelden alleen als je er zelf gaat wonen, en voor bedrijfspanden en kantoren blijft het tarief 10,4%.<\/p>\n\n\n\n
Reken mee:
Aankoopprijs: \u20ac 300.000
Overdrachtsbelasting 8%: \u20ac 24.000
Notaris, taxatie in verhuurde staat en advies: \u20ac 3.000
Totale investering: \u20ac 327.000<\/p>\n\n\n\n
Je jaarhuur is \u20ac 1.400 x 12 = \u20ac 16.800. Afgezet tegen je werkelijke investering is je brutorendement dus geen 5,6% maar 5,14%.
Nog niets bijzonders aan de hand. Dit is de makkelijke laag.
Laag 2: exploitatiekosten, de stille verdamper
Hier gaat het bij beginnende verhuurders bijna altijd mis. Niet omdat ze de kosten niet kennen, maar omdat ze die kosten pas in jaar twee of drie voor het eerst echt betalen. Het eerste jaar voelt fantastisch. Daarna komt de VvE met een meerjarenonderhoudsplan.
Voor ons appartement, per jaar:<\/p>\n\n\n\n
VvE-bijdrage (\u20ac 150 per maand): \u20ac 1.800
Onderhoud en reserveringen buiten de VvE om: \u20ac 1.500
Opstal- en verhuurdersverzekering: \u20ac 300
OZB-eigenaarsdeel, rioolheffing en waterschapslasten: \u20ac 600
Leegstand en huurderving, gerekend op 4% van de jaarhuur: \u20ac 672
Totaal: \u20ac 4.872<\/p>\n\n\n\n
Die laatste post is de post die mensen het liefst op nul zetten. Doe dat niet. E\u00e9n maand leegstand tussen twee huurders in is 8,3% van je jaarhuur, en \u00e9\u00e9n huurder die drie maanden niet betaalt terwijl de procedure loopt, kost je meer dan het onderhoud van twee jaar. 4% is aan de voorzichtige kant, geen doemscenario.<\/p>\n\n\n\n
Besteed je het beheer uit, reken dan nog eens 5% tot 7% van de huur erbij. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat je het zelf doet.<\/p>\n\n\n\n
Netto huuropbrengst: \u20ac 16.800 min \u20ac 4.872 = \u20ac 11.928. Dat is 3,65% op je investering van \u20ac 327.000.<\/p>\n\n\n\n
Van 5,6% naar 3,65%, en we hebben de fiscus nog niet gesproken.
Laag 3: box 3, de post die niemand in zijn spreadsheet zet
Een verhuurde woning valt in box 3 onder de overige bezittingen. Daarvoor geldt in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%. Je betaalt dus ongeveer 2,16% van de waarde per jaar aan belasting, ongeacht wat het pand werkelijk heeft opgeleverd.
De waarde die je aangeeft is de WOZ-waarde, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Die tabel is ongewijzigd sinds 2023 en werkt zo:<\/p>\n\n\n\n
Jaarhuur \u00f7 WOZ-waarde
Percentage van de WOZ-waarde
0% tot 1%
73%
1% tot 2%
79%
2% tot 3%
84%
3% tot 4%
90%
4% tot 5%
95%
5% en hoger
100%<\/p>\n\n\n\n
Hier zit een addertje dat veel verhuurders verrast: hoe marktconformer je verhuurt, hoe minder korting je krijgt. Stel dat de WOZ-waarde van ons appartement \u20ac 290.000 is. Je jaarhuur van \u20ac 16.800 is dan 5,79% van de WOZ-waarde, en je valt in de hoogste schijf. Leegwaarderatio 100%, dus geen enkele korting.<\/p>\n\n\n\n
De rekensom: \u20ac 290.000 x 6,00% = \u20ac 17.400 aan fictief rendement, x 36% = \u20ac 6.264 belasting per jaar. (We gaan er hier van uit dat je heffingsvrije vermogen van \u20ac 59.357 al door je spaargeld wordt opgesoupeerd.)<\/p>\n\n\n\n
Netto houd je over: \u20ac 11.928 min \u20ac 6.264 = \u20ac 5.664. Op een investering van \u20ac 327.000 is dat 1,73%. Daar is je 5,6%.<\/p>\n\n\n\n
Nog twee dingen die per 2026 zijn veranderd en die je moet kennen. Verhuur je aan familie of aan je eigen BV tegen een kunstmatig lage huur, dan mag je de leegwaarderatio niet meer toepassen en telt de woning voor 100% van de WOZ-waarde. En de tegenbewijsregeling, waarmee je je werkelijke rendement mag opgeven als dat lager is, pakt bij vastgoed vaak anders uit dan mensen hopen: de waardestijging van je pand telt in die berekening mee, ook als je niet verkoopt.
Laag 4: de hefboom werkt twee kanten op
“Ja maar”, denk je nu, “ik financier toch met een hypotheek?” Terecht. Alleen verandert dat het verhaal minder gunstig dan je denkt.<\/p>\n\n\n\n
Eerst een detail dat veel mensen mist: een geldverstrekker kijkt bij een verhuurhypotheek niet naar de leegwaarde maar naar de waarde in verhuurde staat. Logisch, want als het misgaat verkoopt de bank jouw pand m\u00e9t zittende huurder. Die waarde ligt structureel lager, en daarmee valt je maximale lening lager uit dan je op basis van de koopsom verwacht.
Rekenen we het door met realistische aannames (dit zijn aannames, geen offertes: de LTV loopt bij geldverstrekkers uiteen van circa 70% tot 85% en de rente in 2026 ligt grofweg tussen 4% en 7%):<\/p>\n\n\n\n
Waarde in verhuurde staat: \u20ac 260.000
Lening bij 70% LTV: \u20ac 182.000
Eigen inbreng: \u20ac 327.000 min \u20ac 182.000 = \u20ac 145.000
Rente 5,5% over \u20ac 182.000: \u20ac 10.010 per jaar<\/p>\n\n\n\n
Je netto huuropbrengst was \u20ac 11.928. Daar gaat \u20ac 10.010 rente vanaf, en je houdt \u20ac 1.918 over.<\/p>\n\n\n\n
Je box 3 wordt wel gunstiger, want schulden verlaag je tegen een forfait van 2,70%: \u20ac 182.000 x 2,70% = \u20ac 4.914. Je belastbare rendement wordt \u20ac 17.400 min \u20ac 4.914 = \u20ac 12.486, en daarover betaal je 36% = \u20ac 4.495.<\/p>\n\n\n\n
Onder de streep: \u20ac 1.918 min \u20ac 4.495 = min \u20ac 2.577 per jaar. Negatieve cashflow, op een eigen inbreng van \u20ac 145.000.<\/p>\n\n\n\n
Betekent dit dat verhuren niet kan? Nee. Het betekent dat je met deze cijfers niet uit je directe rendement betaald wordt, maar uit je waardegroei. Om break-even te draaien heb je in dit voorbeeld ongeveer \u20ac 2.577 aan waardestijging per jaar nodig, oftewel 0,86% op een pand van \u20ac 300.000. Historisch is dat haalbaar. Maar het is een fundamenteel ander verdienmodel dan “elke maand huur binnen”, en het vraagt een horizon van tien jaar of langer plus een buffer om magere jaren te overbruggen.<\/p>\n\n\n\n
En dat is precies het punt. Niet dat de cijfers slecht zijn, maar dat je moet w\u00e9ten welk spel je speelt voordat je tekent.
De vier getallen die je moet kennen voordat je koopt
Wil je dit voor jouw eigen situatie doen, reken dan altijd deze vier uit en niet alleen de eerste:
Bruto op je totale investering, dus inclusief 8% overdrachtsbelasting en kosten koper.
Netto na exploitatie, met een re\u00eble post voor leegstand en onderhoud.
Netto na box 3, met de juiste leegwaarderatio bij jouw huur-WOZ-verhouding.
Rendement op je eigen vermogen, dus na rente en met je werkelijke inbreng.<\/p>\n\n\n\n
Verschilt getal 1 meer dan een factor twee van getal 4, dan is je businesscase geen huurmodel maar een waardegroeimodel. Dat mag, als je het bewust doet. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Je zit op een verjaardag en iemand vertelt dat hij een appartement verhuurt. Aankoopprijs \u20ac 300.000, huur \u20ac 1.400 per maand. “Dat is bijna 5,6% rendement”, zegt hij,…<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":5962,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-5961","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-huurwoning-huren"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5961"}],"collection":[{"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5961"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5961\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5963,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5961\/revisions\/5963"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5962"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5961"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5961"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/directwonen.nl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5961"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Wil je dieper in de actuele spelregels duiken, van de Wet betaalbare huur en het puntenstelsel tot de hervorming van box 3, dan is dit overzicht over particulier beleggen<\/a> in vastgoed een goed startpunt. En zit je met de vraag of jouw specifieke pand rendabel te krijgen is, dan helpt het om je som eens naast die van iemand anders te leggen. Bij Vrijheid Vastgoed<\/a> doen ruim 1.700 beleggers precies dat, van eerste pand tot uitgebouwde portefeuille.<\/p>\n\n\n\n